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Surface habitable
La surface habitable (loi Boutin) doit être mentionnée pour tout contrat de location d’habitation vide ou meublée.
La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) n° 2014-366 du 24 mars 2014, a modifié la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et impose de reporter dans le bail de location la surface habitable exacte du bien loué.
Surface habitable
Comment est calculée la surface habitable ?
La surface habitable est définie par le code de la construction et de l’habitation (article R 111-2) comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Quand réaliser l’attestation ?
L’attestation de surface habitable doit obligatoirement être réalisée avant la signature du contrat de location, afin d’y mentionner avec précision la surface habitable du bien loué.
Durée de validité de l’attestation
La durée de cette attestation est illimitée sauf en cas de travaux ayant une incidence sur la superficie du bien. Il sera alors nécessaire de procéder à un nouveau mesurage.
Absence ou erreur de mesurage
L’information relative à la surface habitable si absente ou erronée donne lieu à des sanctions vis-à-vis du propriétaire bailleur :
- Si cette information n’est pas reportée dans le bail de location.
Le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.
A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.
- Si la surface habitable réelle du logement est inférieure de plus de 5% à celle stipulée dans le bail de location.
Le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.
Réglementation
- Loi Boutin n°2009-323 du 25 mars 2009
- Loi ALUR N°2014-366 du 24 mars 2014
- Art. R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
En savoir plus sur les autres diagnostics ?
La surface habitable
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Calcul de la surface habitable
La surface habitable ne prend pas en compte l’embrasure des portes et fenêtres. L’embrasure est définie comme l’ouverture réalisée dans l’épaisseur d’un mur pour recevoir une porte ou une fenêtre.